Venta de un inmueble con propietario incapacitado: guía legal y práctica

Imagina que tu madre, diagnosticada con Alzheimer, ya no puede vivir sola y necesita ingresar en una residencia. La vivienda en la que ha vivido toda su vida está vacía, con gastos mensuales que siguen sumando, y venderla parece la solución más lógica para cubrir los cuidados que ahora necesita. Pero al intentar iniciar la venta, te das cuenta de que no puedes hacerlo. El notario te informa de que tu madre ya no puede firmar, que tú tampoco puedes actuar por ella… y que necesitas un procedimiento judicial, y empieza el problema de la venta de un inmueble con propietario incapacitado.

Este es un escenario real al que se enfrentan muchas familias cada día. En Mas Mayor Inmo Gestión nos encontramos con situaciones así con frecuencia, y por eso hemos preparado esta guía práctica y clara para ayudarte a entender cómo proceso legal venta inmueble incapacitado.

¿Qué significa que una persona esté incapacitada legalmente?

Cuando alguien padece enfermedades como Alzheimer, demencia senil o deterioro cognitivo grave, puede perder la capacidad de tomar decisiones legales. En esos casos, la ley protege a esa persona declarando que no puede actuar por sí misma en operaciones como vender una vivienda, firmar contratos o disponer de su dinero.

Si el notario detecta que no hay plena capacidad de obrar, no autorizará la firma. Y si el acto se realiza de todas formas, puede ser anulado judicialmente después, con consecuencias graves.

Entonces, ¿cómo se puede realizar la venta de un inmueble con propietario incapacitado?

El proceso es legalmente posible, pero requiere cumplir varios pasos obligatorios que garantizan que la decisión es realmente en beneficio del propietario incapacitado:

1. Nombramiento legal de representante

Debe iniciarse un procedimiento judicial para nombrar a un tutor o curador, que será quien represente a la persona incapacitada. Lo habitual es que sea un hijo o familiar directo, pero no se asigna automáticamente: hay que solicitarlo al juez.

2. Autorización judicial para la venta

Aunque ya tengas la curatela, no puedes vender directamente el inmueble. Es obligatorio solicitar una autorización expresa al juzgado, demostrando:

• Que la venta es necesaria (por motivos económicos, de salud, etc.).
• Que el precio es justo y acorde al valor de mercado.
• Que el dinero se usará en beneficio del propietario.

3. Tasación profesional

El inmueble debe ser tasado por un perito o profesional autorizado. El juez puede rechazar la venta si considera que el precio es bajo o que no se protege suficientemente al incapacitado.

4. Justificación del destino del dinero

El representante legal deberá rendir cuentas ante el juzgado, explicando en qué se usará el dinero obtenido. Este debe emplearse exclusivamente para el bienestar de la persona representada.

Problemas frecuentes en este tipo de procesos

• Demoras judiciales: el proceso puede durar entre 6 meses y un año.
• Falta de documentación o errores legales que retrasan la resolución.
• Oposición de familiares que no están de acuerdo con la venta.
• Ofertas por debajo del valor de tasación, que el juez puede rechazar.
• Poderes notariales antiguos, otorgados antes de la pérdida de capacidad, que pierden validez al haber dudas sobre la competencia del firmante.

Ejemplo real: el caso de María

María tiene 82 años y ha sido diagnosticada con Alzheimer. Su hijo Javier decide que lo mejor es ingresarla en una residencia para garantizar su cuidado. La vivienda de María, en la que ya no puede vivir sola, es la única forma de obtener recursos para cubrir los costes.

Javier solicita al juzgado que lo nombre curador. Una vez obtenido el cargo, inicia el procedimiento para vender el piso, aporta una tasación profesional y explica que la venta es necesaria para cubrir los gastos de la residencia.

El juez, tras valorar toda la documentación, autoriza la venta. Meses después, Javier debe justificar ante el juzgado cómo se ha utilizado el dinero, demostrando que todo ha sido en beneficio de su madre.

Conceptos legales que debes conocer

• Incapacidad legal: situación en la que una persona no puede gestionar su patrimonio por sí misma.
• Curador/Tutor: persona designada por el juez para representar a alguien incapacitado.
• Autorización judicial: permiso del juez para realizar actos que afectan al patrimonio de la persona protegida.
• Tasación pericial: documento profesional que establece el valor real de un inmueble.
• Rendición de cuentas: obligación legal de explicar cómo se ha usado el dinero tras la venta.

¿Y si necesito vender con urgencia?

Lamentablemente, los procesos judiciales no son rápidos. Pero existen alternativas temporales como alquilar la vivienda (si el juez lo permite) o explorar soluciones financieras como la venta con usufructo vitalicio o la hipoteca inversa, según cada caso. En Mas Mayor Inmo Gestión podemos ayudarte a analizar todas las opciones.

¿Por qué confiar en Mas Mayor Inmo Gestión?

Somos especialistas en patrimonio y dependencia. Acompañamos a las familias en todo el proceso legal y emocional que implica vender la vivienda de un ser querido incapacitado, desde:

• El nombramiento legal del curador.
• La obtención de autorizaciones judiciales.
• La tasación, gestión y venta del inmueble.
• La rendición de cuentas ante el juzgado.

Todo con la máxima sensibilidad, profesionalidad y garantías legales. Porque entendemos que, detrás de cada vivienda, hay una historia familiar que merece respeto y protección.