¿Qué hay que tener en cuenta para vender la casa de una persona con discapacidad cognitiva o incapacitada legalmente?
Tras muchos años de experiencia, en Más Mayor Inmogestión hemos comprobado que muchas familias llegan a nosotros después de haber intentado vender una vivienda sin éxito, normalmente porque en la notaría les informan de que el propietario no tiene capacidad legal para firmar.
En la mayoría de estos casos hay una urgencia real por vender. La decisión suele tomarse cuando la necesidad de liquidez ya es apremiante, por ejemplo, para afrontar los costes de una residencia o cuidados especiales. Por desgracia, estas situaciones suelen coincidir con un diagnóstico de enfermedad o deterioro cognitivo, lo que impide al titular otorgar la escritura pública de venta.
¿Se puede vender una vivienda si el propietario tiene discapacidad cognitiva?
Sí, pero no es inmediato ni directo. Vender la casa de una persona con discapacidad cognitiva requiere seguir un procedimiento legal específico que garantice sus derechos y la validez jurídica de la operación.
En estos casos, lo más seguro y recomendable es iniciar un procedimiento judicial para que se designe a un curador (si la persona es mayor de edad) o un tutor (en caso de menores sin padres). Esto se realiza mediante una solicitud de medidas de apoyo a personas con discapacidad, tramitada por abogado y procurador ante el juzgado correspondiente.
Aunque no es estrictamente obligatorio (el guardador de hecho puede iniciar el procedimiento de venta), contar con un curador o tutor refuerza la seguridad jurídica y protege mejor los intereses de la persona en situación de discapacidad.
¿Cuánto tarda el proceso para poder vender legalmente?
Es importante tener en cuenta los plazos:
El nombramiento de curador o tutor puede tardar entre 6 y 9 meses.
Una vez nombrado, podrá solicitar la autorización judicial de venta, lo cual puede suponer entre 3 y 6 meses más.
¿Qué documentación y pasos exige la autorización judicial de venta?
Para solicitar la autorización judicial se deben cumplir varios requisitos:
Acreditar la necesidad de la venta y justificar el destino del dinero obtenido.
Presentar una tasación del inmueble realizada por un tasador acreditado (API), que refleje el valor real de mercado.
Una vez el juzgado emita la resolución autorizando la venta, ya será posible acudir al notario. Es este profesional quien comprobará que los firmantes tienen capacidad legal. Si el propietario no está en pleno uso de sus facultades mentales, deberá firmar el curador o tutor en su lugar, acreditando dicha condición con la resolución judicial así como el acta de aceptación de su cargo.
¿Qué riesgos existen si se intenta vender sin cumplir estos pasos?
Si la persona con discapacidad cognitiva no ha sido judicialmente incapacitada ni se ha designado curador o tutor, la venta no es legalmente válida. Cualquier contrato firmado por alguien sin plena capacidad mental puede ser declarado nulo, y la familia podría enfrentarse a consecuencias económicas graves.
Incluso en casos donde la persona tiene curatela asistencial y conserva cierto grado de autonomía, la autorización judicial puede seguir siendo necesaria, dependiendo de la interpretación del juez. Por eso, es mejor actuar con precaución y asesoramiento profesional.
Firmar documentos como señal o arras sin tener en cuenta esta situación puede generar conflictos serios.
¿Qué puede hacer Más Mayor Inmogestión por ti?
En Más Mayor Inmogestión estamos especializados en gestionar de forma integral la venta de inmuebles de personas con discapacidad o dependencia. Nos encargamos de todo:
Solicitud y seguimiento del procedimiento de curatela
Tramitación de la autorización judicial de venta
Tasación profesional del inmueble
Gestión de venta, comercialización, negociación y acompañamiento en la firma ante notario
Evitarás nulidades, pérdidas económicas y preocupaciones legales.
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