¿Conviene vender la vivienda habitual de nuestros padres mayores de 65 años para pagar la residencia?
Cuando llega el momento en que nuestros padres mayores ya no pueden vivir de forma autónoma, una de las decisiones más importantes que debemos tomar es cómo afrontar el coste de una residencia. En este contexto, surge una pregunta clave: ¿conviene vender la vivienda habitual para pagar la residencia?
La vivienda familiar suele ser el principal activo patrimonial de las personas mayores de 65 años y, bien gestionada, puede convertirse en la vía más eficiente para garantizar su bienestar, sin poner en riesgo la estabilidad económica de la familia.
En este artículo analizamos esta decisión desde un punto de vista económico, fiscal y patrimonial, manteniendo siempre el foco en la protección de los intereses de la persona mayor para que tome la decisión.
El coste de la residencia y la necesidad de liquidez
El coste medio de una residencia privada en España supera actualmente los 2.000 € mensuales, lo que supone más de 24.000 € al año. Si la estancia se prolonga durante varios años, este gasto puede tensionar gravemente la economía familiar.
En muchos casos, las pensiones no son suficientes para cubrir este importe de forma sostenida. Por ello, la vivienda habitual se convierte en el principal recurso para generar liquidez y garantizar una atención adecuada durante esta etapa de la vida.
¿Qué opciones existen para capitalizar la vivienda habitual?
Antes de decidir vender, es importante conocer las distintas formas de transformar la vivienda en liquidez:
Venta directa de la vivienda
Permite obtener liquidez inmediata, eliminar gastos de mantenimiento (IBI, comunidad, reparaciones) y destinar el capital a cubrir la residencia o a una planificación financiera conservadora. Suele ser la opción más sencilla y segura cuando se busca estabilidad.
Alquiler
Genera ingresos recurrentes, pero conlleva riesgos relevantes: impagos, periodos vacíos, deterioro del inmueble y una gestión continua que puede no ser adecuada en situaciones de dependencia.
Hipoteca inversa
Permite obtener liquidez sin vender el inmueble, pero genera una deuda que deberán asumir los herederos, con intereses acumulados y el riesgo de que el capital no sea suficiente para cubrir toda la vida del titular.
Nuda propiedad
Consiste en vender la propiedad conservando el usufructo vitalicio. Puede ser una opción interesante en determinados casos, especialmente si no hay herederos directos o si se busca combinar liquidez y protección del uso de la vivienda.
Cada alternativa tiene implicaciones legales, fiscales y familiares distintas, por lo que debe analizarse de forma individualizada.
La gran ventaja fiscal: vender la vivienda habitual a partir de los 65 años
Uno de los factores clave en esta decisión es la exención en el IRPF de la ganancia patrimonial cuando una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual.
¿En qué consiste esta exención?
Si el titular tiene más de 65 años y la vivienda ha sido su residencia habitual en el momento de la venta o en los dos años anteriores, la ganancia patrimonial queda totalmente exenta de IRPF.
Esta exención se aplica tanto a la venta del pleno dominio como, en muchos casos, a operaciones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
Ejemplo práctico
Precio de compra: 80.000 €
Precio de venta: 250.000 €
Gastos asociados: 10.000 €
Ganancia patrimonial: 160.000 €
Si el propietario cumple los requisitos, esos 160.000 € no tributan en IRPF, lo que puede suponer un ahorro fiscal de hasta 48.000 €, capital que puede destinarse íntegramente al pago de la residencia.
¿Vender en vida o esperar a la herencia?
Desde un punto de vista patrimonial, la herencia puede beneficiarse de reducciones en el Impuesto de Sucesiones en algunas comunidades autónomas. Sin embargo, la herencia no resuelve el problema de liquidez en vida.
Vender la vivienda habitual en vida permite:
Financiar la residencia sin depender económicamente de los hijos
Mantener la calidad de vida del mayor
Evitar tensiones familiares prolongadas
Tomar decisiones con control y planificación
Esperar al fallecimiento puede implicar años de gastos sin liquidez suficiente y una carga económica para la familia.
Recomendación final: una decisión que debe analizarse caso a caso
No existe una solución única válida para todas las familias. Factores como la edad, el estado de salud, el valor del inmueble, la existencia de herederos y las necesidades asistenciales deben estudiarse con detalle.
No obstante, en muchos casos la venta anticipada de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, aprovechando la exención fiscal en IRPF, es la opción más eficiente para transformar patrimonio inmobiliario en bienestar y tranquilidad durante los últimos años de vida.
