Tengo comprador para una vivienda, pero necesito autorización judicial para vender: ¿qué hago?

Has encontrado comprador para la vivienda. Habéis acordado un precio e incluso puede que estéis pensando ya en firmar las arras. Pero aparece un problema con el que no contabas: para poder vender el inmueble necesitas autorización judicial.

¿Qué ocurre ahora? ¿Puedes aceptar la oferta? ¿Puedes firmar arras? ¿Tienes que esperar a que el juez autorice la operación? ¿Y si el comprador no quiere esperar?

Es una situación especialmente delicada porque hay dos procesos avanzando a velocidades diferentes: el procedimiento legal necesario para poder vender y una operación inmobiliaria con un comprador que probablemente quiere saber cuándo podrá firmar.

Gestionarlos correctamente desde el principio puede marcar la diferencia entre cerrar la compraventa o perderla.

En Más Mayor Inmogestión nos ocupamos precisamente de coordinar ambos procesos: la tramitación legal y la operación inmobiliaria.

¿Puedo vender una vivienda mientras espero la autorización judicial?

Cuando legalmente es necesaria una autorización judicial para disponer del inmueble, la compraventa no puede culminarse como una operación convencional sin contar con ella.

Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando la vivienda pertenece total o parcialmente a una persona sometida a determinadas medidas de apoyo o cuando uno de los propietarios es menor de edad.

Pero que todavía no puedas formalizar la venta no significa necesariamente que toda la operación inmobiliaria tenga que permanecer paralizada.

La clave está en conocer desde el principio qué actuaciones pueden realizarse y, sobre todo, no asumir compromisos frente al comprador que posteriormente no puedan cumplirse.

Por eso, si sabes que necesitarás autorización judicial, es recomendable estudiar la situación legal antes de fijar fechas o firmar documentos relacionados con la venta.

Ya tengo comprador: ¿qué debo hacer ahora?

Tener comprador puede ser positivo porque ya existe una propuesta concreta de venta: conocemos el precio ofrecido y las condiciones de la operación.

Pero antes de continuar conviene revisar tres cuestiones:

La situación jurídica del propietario.
Hay que determinar exactamente qué medida de apoyo existe y por qué resulta necesaria la autorización.

Las condiciones de la oferta.
El precio y las circunstancias de la venta son relevantes porque la finalidad de la autorización judicial es proteger los intereses de la persona a la que representa o apoya.

Los compromisos adquiridos con el comprador.
No es lo mismo disponer únicamente de una oferta que haber firmado una reserva o un contrato de arras con una fecha determinada para acudir a notaría.

Cuanto antes se analicen estos tres elementos, mayor margen tendremos para coordinar correctamente la autorización judicial con la compraventa.

¿Se puede firmar un contrato de arras antes de tener la autorización judicial?

Esta es una de las cuestiones que requiere mayor precaución.

Un contrato de arras no es simplemente una forma de “guardar” una vivienda. Dependiendo de su contenido y naturaleza, genera obligaciones para comprador y vendedor.

Por eso, no debería firmarse un contrato de arras convencional ignorando que la venta depende de una autorización judicial.

Si el comprador entrega una cantidad y se establece una fecha límite para escriturar, pero llegado ese día todavía no existe autorización, puede surgir un conflicto sobre quién ha incumplido el contrato y qué ocurre con el dinero entregado.

El riesgo de fijar una fecha de compraventa

Los procedimientos judiciales no permiten garantizar una fecha exacta de resolución.

Por tanto, comprometerse a otorgar escritura antes de un día determinado puede resultar problemático si el contrato no contempla correctamente que la operación está condicionada a la obtención de la autorización.

El comprador debe conocer esta circunstancia antes de asumir compromisos.

La transparencia en este punto no solo protege jurídicamente a las partes: también permite encontrar compradores que comprendan las particularidades de la operación.

¿Y si las arras ya están firmadas?

En ese caso, lo primero es revisar exactamente qué se ha firmado.

Habrá que analizar, entre otras cuestiones:

• Qué tipo de arras se pactaron.
• Qué fecha se estableció para la escritura.
• Si el contrato menciona la necesidad de autorización judicial.
• Si existe alguna condición relacionada con su obtención.
• Qué consecuencias se pactaron en caso de que la compraventa no pueda realizarse en plazo.

No conviene esperar simplemente a que llegue la fecha de notaría.

Si la autorización sigue pendiente, puede ser necesario hablar con el comprador y estudiar jurídicamente cómo adaptar los tiempos de la operación.

¿Puede el comprador retirarse mientras esperamos al juzgado?

Dependerá fundamentalmente de los compromisos que hayan asumido las partes.

Si existe únicamente interés u oferta, la situación será diferente de aquella en la que ya se ha firmado un contrato vinculante.

Precisamente por eso es importante que el comprador conozca desde el principio que la operación está condicionada por un procedimiento judicial.

Ocultar esa circunstancia o comunicarla cuando se acerca la fecha de escritura puede generar conflictos importantes.

La estrategia más segura es plantear desde el inicio una operación inmobiliaria adaptada a la realidad jurídica del inmueble.

¿Qué ocurre si el juez no autoriza la venta?

La autorización judicial no debe darse por concedida de antemano.

El procedimiento tiene precisamente como finalidad comprobar que la operación protege adecuadamente los intereses de la persona afectada.

Por eso, cuando existe ya un comprador, es especialmente importante evitar documentos que partan de la premisa de que la autorización necesariamente llegará.

La solicitud debe estar correctamente preparada y justificar las circunstancias y conveniencia de la operación.

Y el acuerdo alcanzado con el comprador debe tener en cuenta que existe una decisión judicial pendiente.

El precio de venta también importa para obtener la autorización judicial

No basta con encontrar a alguien dispuesto a comprar.

Cuando interviene una autorización judicial, el precio y las condiciones económicas de la operación adquieren especial relevancia.

La finalidad del procedimiento es evitar que el patrimonio de la persona protegida resulte perjudicado.

Por ello, puede resultar necesario acreditar que el precio propuesto es adecuado atendiendo al valor del inmueble y a las circunstancias de la operación.

Esto hace especialmente importante coordinar la valoración inmobiliaria con el procedimiento jurídico.

Una venta rápida a un precio injustificadamente bajo puede resultar difícil de defender cuando precisamente se está solicitando autorización para disponer del patrimonio de otra persona.

Cómo evitar perder al comprador mientras se tramita la autorización

El comprador necesita principalmente dos cosas: información y expectativas realistas.

Si descubre en el último momento que la operación depende de un juzgado y que la fecha prevista probablemente no podrá cumplirse, es mucho más fácil que pierda la confianza o decida buscar otra vivienda.

Por eso recomendamos:

• Detectar la necesidad de autorización antes de comercializar el inmueble.
• Explicar al comprador las particularidades de la operación.
• No prometer fechas judiciales que no pueden garantizarse.
• Revisar jurídicamente cualquier reserva o contrato de arras antes de firmarlo.
• Preparar cuanto antes la documentación necesaria.
• Coordinar el procedimiento judicial y la operación inmobiliaria como un único proceso.

No se trata únicamente de conseguir la autorización. Se trata de conseguirla sin que entretanto se pierda la compraventa.

¿Cuánto puede retrasar la autorización judicial la compraventa?

No existe un plazo único.

El tiempo dependerá del juzgado competente, de las características del caso y de si la solicitud está correctamente preparada o requiere documentación adicional.

Por eso, cuando ya existe comprador, cada semana puede resultar importante.

Si quieres conocer específicamente los tiempos y fases del procedimiento, puedes consultar nuestra guía sobre cuánto tarda una autorización judicial para vender un inmueble.

La recomendación fundamental es no esperar a tener una fecha prevista de notaría para iniciar los trámites.

En Más Mayor Inmogestión coordinamos el proceso legal y la venta

Este tipo de operaciones tiene una particularidad: no basta con tener un abogado por un lado y una inmobiliaria por otro sin coordinación entre ambos.

El procedimiento judicial condiciona la venta y las condiciones de la venta pueden ser relevantes para el procedimiento judicial.

En Más Mayor Inmogestión trabajamos conjuntamente ambas partes.

Analizamos la situación jurídica, preparamos la tramitación necesaria y coordinamos la operación inmobiliaria teniendo en cuenta desde el principio que existe una autorización pendiente.

Si ya tienes comprador, podemos revisar también los documentos que hayas firmado y estudiar en qué punto se encuentra la operación.

Nuestro objetivo es que un requisito legal no termine convirtiéndose, por falta de planificación, en una compraventa perdida.

¿Ya tienes comprador y has descubierto que necesitas autorización judicial? Cuéntanos tu caso. La primera consulta es gratuita.