Cómo pagar la residencia con la vivienda de mi padre si tiene Alzheimer.
Una plaza en una residencia privada de la Comunidad de Madrid cuesta de media 2.245 € al mes en 2026, según el informe anual de Inforesidencias. Con una pensión media, la diferencia la acaban poniendo los hijos. Y casi siempre hay un piso vacío que podría cubrirla.
El problema es que, cuando tu padre o tu madre ya no puede decidir por sí mismo, nadie puede firmar por él sin más. Ni alquilar, ni vender, ni hipotecar. Hacerlo mal puede bloquear la operación durante meses o costar decenas de miles de euros en impuestos que se podían haber evitado.
Esta guía no explica qué es cada figura legal. Te ayuda a decidir en orden: en qué situación está tu familiar, qué opciones tiene su vivienda, qué permiso exige cada una y qué errores evitar.
Este artículo es informativo. Cada caso depende de la resolución judicial, del poder notarial si existe y de la situación fiscal concreta.
Paso 1: averigua en qué situación legal está tu familiar
Todo lo demás depende de esto. Desde la reforma de 2021 (Ley 8/2021) ya no existe la “incapacitación”: hay medidas de apoyo, y cada una permite cosas distintas.
Situación | Quién firma | ¿Necesita permiso del juez para vender, hipotecar o ceder la nuda propiedad? |
|---|---|---|
Aún puede entender y decidir (fases iniciales) | Él o ella, con apoyo si hace falta | No. Es el mejor momento para firmar un poder preventivo |
Firmó un poder preventivo ante notario | El apoderado | Depende del texto del poder. Si es general y no prevé la venta, se aplican las reglas de la curatela (art. 259 CC) |
Un hijo se ocupa de todo sin nombramiento (guardador de hecho) | El guardador, pero solo con autorización | Sí, siempre (art. 264 CC). Incluso para alquilar toda la vivienda, porque es un acto de representación |
Hay curatela representativa nombrada por el juez | El curador | Sí para vender, hipotecar o alquilar más de 6 años (art. 287 CC). No para un alquiler de hasta 6 años, salvo que la sentencia diga otra cosa |
Dos ideas prácticas que pocas familias conocen:
- El guardador de hecho no necesita ir a juicio para nombrarse. Puede pedir directamente la autorización para el acto concreto (por ejemplo, la venta), en un expediente de jurisdicción voluntaria donde el juez oye a la persona.
- Si tu padre todavía puede firmar, no esperes. Un poder preventivo bien redactado, que mencione expresamente la venta y el alquiler de la vivienda, puede ahorrar meses más adelante.
Paso 2: elige cómo convertir la vivienda en ingresos
Hay cuatro caminos. Ninguno es mejor en abstracto: depende de cuánto tiempo se prevé la estancia en la residencia, de si la familia quiere conservar la casa y de los impuestos.
Opción | Qué aporta | Ventaja | Lo que hay que vigilar |
|---|---|---|---|
Alquilar | Renta mensual | La casa sigue siendo de tu padre | Gastos, impagos y el riesgo fiscal si después se vende (ver abajo) |
Vender | Capital de una vez | Cubre muchos años de residencia | Exige autorización judicial si hay curatela o guarda de hecho |
Vender la nuda propiedad | Capital, conservando el usufructo | Mantiene el derecho a volver o a alquilar la casa | Se cobra menos que vendiendo el pleno dominio; también exige autorización |
Hipoteca inversa | Renta o capital como préstamo | No se vende nada; la deuda se salda al fallecer | Pocas entidades la ofrecen; también exige autorización por ser un gravamen |
El error que más dinero cuesta: alquilar primero y vender después
La venta de la vivienda habitual por un mayor de 65 años no tributa por la ganancia en el IRPF (art. 33.4.b LIRPF). Hacienda la sigue considerando habitual si se vende dentro de los dos años siguientes a dejar de vivir en ella (art. 41 bis.3 del Reglamento del IRPF).
Muchas familias alquilan el piso “mientras vemos” y lo venden tres o cuatro años después. Para entonces la exención puede haberse perdido. Hacienda ha llegado a negarla porque el piso estuvo alquilado, como recoge la consulta V1034-26 de la DGT. En un piso comprado hace décadas, la ganancia puede superar los 150.000 € y el impuesto ser de varias decenas de miles de euros.
Hay tribunales que han reconocido la exención pese a superar los dos años cuando el traslado a la residencia fue por enfermedad, como el TSJ de Cataluña en un caso de Alzheimer. Pero es un pleito, no una garantía. Si la residencia es definitiva, conviene decidir la venta antes de que se cumplan los dos años y contar con el tiempo que tarda el juzgado.
La venta de la nuda propiedad por un mayor de 65 años también puede quedar exenta si la vivienda era su residencia habitual, según la doctrina de Tributos.
Un caso con números: Carmen, 84 años, Madrid
Vender dentro de los dos años deja unos 60.000 € más que alquilar tres años y vender después. Es un ejemplo orientativo con cifras redondas, no un cálculo fiscal.
Carmen ingresa de forma definitiva en una residencia de 2.245 €/mes. Cobra 1.300 € de pensión: faltan unos 945 € al mes. Su piso de 70 m² vale 300.000 € y lo compró en los años 80 por el equivalente a 30.000 €. Su hijo actúa como guardador de hecho.
Escenario | Dinero para la residencia | Impuesto sobre la ganancia | Comentario |
|---|---|---|---|
A. Alquilar por 1.300 €/mes | ≈ 1.100 €/mes netos de gastos | No aplica mientras no se venda | Cubre la diferencia, pero exige autorización y deja abierto el riesgo fiscal |
B. Vender en los 2 primeros años | ≈ 280.000 € netos de gastos | 0 € (exención mayores de 65) | Cubre la diferencia durante más de 20 años |
C. Alquilar 3 años y vender | ≈ 39.600 € de rentas + venta | ≈ 60.000 € si se pierde la exención | El escenario que más dinero pierde |
En los tres casos, el hijo necesita autorización judicial: como guardador de hecho, también para alquilar. La plusvalía municipal se paga igualmente al vender.
Paso 3: la autorización judicial, paso a paso
Es un expediente de jurisdicción voluntaria regulado en los artículos 61 a 66 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. No es un juicio contra nadie, pero el juez decide con lo que le aportes.
- Reúne la documentación. DNI de ambos, nota simple del Registro, informe médico actual, contrato y facturas de la residencia, justificante de la pensión y, si existe, la resolución de curatela o el poder notarial.
- Encarga una tasación independiente. El juez solo autoriza vender al menos a precio de mercado. Llegar sin tasación es la causa más común de que pidan más documentos.
- Justifica la necesidad. Explica con números por qué hace falta: lo que cuesta la residencia, lo que cubre la pensión y lo que cuesta mantener el piso vacío.
- Pide la venta directa. El artículo 63 de esa ley permite solicitar que se autorice la venta sin subasta. Si no se pide, el juzgado puede exigirla, y la subasta suele dar peor precio.
- Presenta la solicitud en el juzgado correcto. Es el de la localidad donde reside ahora la persona, que puede ser la de la residencia y no la del piso.
- Comparecencia. El juez oye a tu familiar, en la medida en que pueda expresarse, y al Ministerio Fiscal.
- Firma y rinde cuentas. Tras la venta hay que comunicar al juzgado el precio y el destino del dinero, que debe usarse en beneficio de tu familiar.
¿Hace falta abogado? Si la operación supera 6.000 €, la solicitud inicial puede presentarse sin abogado ni procurador. El juez puede exigirlos si el caso es complejo o hay intereses enfrentados (art. 62.3 LJV). En la práctica, un escrito bien armado evita requerimientos y meses de espera.
¿Cuánto tarda? Cuando la documentación está completa y no existe oposición, el procedimiento suele resolverse en un plazo aproximado de 2 a 6 meses.
Si antes de solicitar la autorización de venta es necesario proceder al nombramiento de un curador o tutor, los tiempos pueden alargarse considerablemente. En estos casos, el nombramiento puede tardar entre 6 y 9 meses, a lo que habría que añadir otros 3 a 6 meses para obtener la autorización judicial de la venta.
En cualquier caso, estos plazos son orientativos y pueden variar en función de la carga de trabajo del Juzgado y de que el expediente se presente correctamente y con toda la documentación necesaria.
No hace falta tener comprador para pedir la autorización, así que conviene empezar en cuanto se decida la venta.
Errores que bloquean o encarecen la operación
- Firmar un contrato de arras antes de tener la autorización. Si el juez tarda o no autoriza, la familia puede tener que devolver las arras dobladas. Cualquier compromiso debe quedar condicionado a la autorización.
- Alquilar “de palabra” o con un contrato firmado por un hijo sin permiso. Para un guardador de hecho es un acto que necesita autorización. Además puede hacer perder la exención fiscal de una venta futura.
- Usar un poder general antiguo que no menciona la venta. El notario o el comprador pueden no aceptarlo, y el Tribunal Supremo exige que la facultad de vender conste de forma inequívoca.
- Dejar pasar los dos años. Es el error del caso de Carmen: decenas de miles de euros en IRPF.
- Ingresar el dinero en la cuenta de un hijo. El dinero es de tu familiar y debe poder justificarse ante el juzgado. Mezclarlo genera problemas en la rendición de cuentas y entre hermanos.
Cuando los hermanos no se ponen de acuerdo
El criterio legal es sencillo: la vivienda es de tu padre o de tu madre, no todavía una herencia. El juez decide pensando en su bienestar, no en lo que recibirán los hijos.
En la práctica, los conflictos suelen ser de tres tipos. Uno quiere vender, otro quiere alquilar y otro conservar la casa “para cuando vuelva”. Los tres pueden tener razón según el caso.
- Poned los números sobre la mesa. Una comparación como la del caso de Carmen, con la tasación y el coste real de la residencia, resuelve muchas discusiones antes de llegar al juzgado.
- Si hay oposición, el juez la escucha. En el expediente puede comparecer cualquier interesado. Si hay intereses enfrentados, el juez puede nombrar un defensor judicial para ese asunto (art. 264 CC).
- La nuda propiedad puede ser un punto de encuentro. Aporta dinero y conserva el derecho de tu familiar a usar la vivienda o a alquilarla.
Preguntas frecuentes
¿Necesito pedir la curatela antes de vender la casa de mi padre?
¿Puedo vender con un poder notarial que firmó mi madre hace años?
¿Puedo alquilar la vivienda de mi padre mientras está en la residencia?
¿Hay que pagar impuestos al vender la casa de un mayor de 65 años?
¿El dinero de la venta se puede repartir entre los hijos?
Antes de decidir, mira tu caso con calma
Cuando un padre entra en una residencia, la familia ya tiene bastante con el cambio. Lo de la vivienda puede esperar unas semanas, pero no dos años.
En Más Mayor Inmogestión revisamos contigo la situación legal, comparamos las opciones con números reales y nos ocupamos de la tasación, la autorización judicial y la venta o el alquiler.
